CTP je developer, vlastník a správce průmyslových a logistických nemovitostí. Z českých začátků vyrostla v mezinárodní skupinu, jejíž model stojí na dlouhodobém pronajímání areálů. Na rozdíl od čistého stavebního dodavatele si velkou část vytvořených aktiv ponechává.
Český původ podnikání a nizozemská právní podoba CTP N.V. se nevylučují. Akcie se obchodují na Euronext Amsterdam, zatímco významná část provozní historie a portfolia souvisí s Českem a širším regionem.
CTP v přehledu
| Údaj | Informace |
|---|---|
| Založení | 1998 |
| Spoluzakladatel a CEO | Remon Vos |
| Burzovní vstup | Euronext Amsterdam, 2021 |
| Model | Výstavba, držení a pronájem průmyslových areálů |
| Hrubé nájemné 2025 | 759,8 milionu EUR |
| Čisté nájemné 2025 | 738,0 milionu EUR |
| Dokončené portfolio na konci 2025 | 14,6 milionu m² pronajímatelné plochy |
| Obsazenost na konci 2025 | 93 % |
| Výběr nájemného 2025 | 99,7 % |
| Nově dokončené plochy 2025 | 1,325 milionu m² |
Historie začíná v Česku
Firmu spoluzaložili Remon Vos, Johan Brakema a Eddy Maas. První projekty reagovaly na růst výrobních a logistických potřeb. Postupně vznikla síť CTParků a firma se rozšířila na další trhy.
Průmyslový park nabízí více než samotnou halu. Potřebuje silniční napojení, technické sítě a prostředí vhodné pro každodenní provoz nájemců. Zároveň musí respektovat konkrétní místní povolení a podmínky rozvoje.
Převod jedné úspěšné lokality do větší sítě není pouhým kopírováním půdorysu. V každé zemi se liší pracovní trh, infrastruktura i potřeby zákazníků. Místní týmy proto doplňují centrální kapitál a developerskou zkušenost.
Stavět a dlouhodobě vlastnit
CTP může pro zákazníka připravit nové prostory a následně je dlouhodobě pronajímat. Vztah pokračuje správou nemovitosti a někdy také další expanzí nájemce. Hodnota vzniká z opakovaného příjmu a udržení provozně vhodného areálu.
Dokončení stavby není konečným obchodním výsledkem. Neobsazená budova spotřebovala kapitál, ale ještě nevytváří plný nájem. Naopak kvalitně pronajaté portfolio může generovat příjem po dlouhou dobu.
Model proto spojuje developerské a pronajímatelské riziko. Firma musí správně odhadnout budoucí poptávku a zároveň financovat období mezi koupí pozemku a náběhem výnosů.
Kdo prostory používá
Mezi zákazníky patří výroba, logistické služby, elektronický obchod a další odvětví. Sklad a výrobní provoz nemají totožné požadavky: liší se energií, technologií, dopravou i náklady na případné stěhování.
V roce 2025 skupina uváděla více než 1 500 klientů. Žádný jednotlivý nájemce nepředstavoval více než 2,2 % ročního nájemního výnosu portfolia. To omezuje závislost na jedné firmě, ale neodstraňuje riziko širšího hospodářského útlumu.
Síť více parků umožňuje nabídnout stávajícímu zákazníkovi další lokalitu. Pro klienta může být výhodou známý partner, konkrétní smlouva však musí stále odpovídat místním potřebám a cenám.
Jak číst nájemné za rok 2025
Hrubý příjem z nájmu činil 759,8 milionu eur, meziročně o 14,4 % více. Čistý nájemní příjem dosáhl 738 milionů. Rozdíl odráží příslušné provozní položky, ale ani čisté nájemné není konečným čistým ziskem celé skupiny.
Annualizované nájemné 839,7 milionu eur není skutečně inkasované nájemné za rok 2025. Jde o roční přepočet stavu na konci období. Nová budova dokončená během roku může přispívat do tohoto ukazatele více než do historicky dosažených celoročních příjmů.
Pro porovnání růstu je užitečné také srovnání stejného portfolia. Firma uváděla růst nájemného na srovnatelné bázi o 4,5 %, zatímco celkový růst zahrnoval i rozšíření aktiv.
Obsazenost a dokončené stavby
Na konci roku 2025 dosahovala obsazenost 93 %. Výběr nájemného činil 99,7 %. První údaj popisuje využití prostoru, druhý platební výkonnost; nelze je zaměňovat.
V roce 2025 firma dokončila 1,325 milionu m², z nichž 88 % bylo pronajato při dokončení. Výnos na developerské náklady u těchto dodávek uváděla 10,4 %. Tento ukazatel není celkovým ročním výnosem akcionáře.
Průměrná zbývající délka nájmů vážená portfoliem činila 6,1 roku. Delší smlouvy zvyšují předvídatelnost, ale kvalita nájemce a podmínky indexace zůstávají důležité i během jejich trvání.
Proč účetní zisk přesahuje nájemné
Výsledky obsahují také přecenění investičních nemovitostí. V roce 2025 činil čistý výsledek přecenění přibližně 1,14 miliardy eur. Celkový zisk za období dosáhl zhruba 1,082 miliardy.
Růst účetní hodnoty budovy není stejný jako inkaso hotovosti od nájemce. Změna ocenění se může projevit ve výsledovce, aniž by firma nemovitost prodala. Pro posouzení schopnosti financovat další výstavbu je proto nutné sledovat i peněžní tok.
Stejně tak EPRA NTA na akcii, které dosáhlo 20,39 eura, není burzovní cenou akcie. Je to specificky definovaný ukazatel čistých hmotných aktiv a má jiný význam než částka, za kterou se obchod právě uskuteční.
Dluh a růstové cíle
Rozvoj rozsáhlého portfolia vyžaduje financování. Ukazatel LTV za konec roku 2025 činil 46,1 %. Poměr dluhu k hodnotě aktiv je citlivý také na ocenění nemovitostí, nikoli pouze na nové úvěry.
Firma při výsledcích opakovala ambici dosáhnout miliardového nájemního příjmu v roce 2027. Jde o cíl, který nelze uvádět jako již dosažený výsledek. Mezi výhledem a skutečným inkasem stojí další dokončení, pronájem a platební schopnost zákazníků.
Co rozhoduje pro nájemce a investora
- Nájemce: dostupnost pracovníků, infrastruktura, technické parametry a celkové provozní náklady.
- Investor: nájemní příjem, obsazenost, dluh, přecenění a kvalita připravovaných projektů.
- Obec: dopravní dopady, využití území a skutečné přínosy místního provozu.
CTP ukazuje sílu dlouhodobého průmyslového pronájmu. Současně je to kapitálově náročný model, u něhož dobrý účetní rok nelze hodnotit bez financování a skutečného provozu portfolia.
Fotovoltaika vytváří další provozní vrstvu
Výroční zpráva 2025 uvádí instalovanou solární kapacitu 154 MWp, z níž bylo v provozu 109 MWp. Příjem z fotovoltaické energie dosáhl 14,6 milionu eur. Instalovaná a skutečně provozovaná kapacita se tedy nesmějí zaměnit.
Pro nájemce může být střešní zdroj součástí energetického řešení areálu. Jeho přínos závisí na spotřebě, smlouvě a technických možnostech připojení, nikoli jen na počtu panelů. Pro vlastníka přidává investici a další oblast správy vedle samotné nemovitosti.
MWp je výkonový parametr, ne množství elektřiny vyrobené za rok. Bez údajů o výrobě a odběru nelze z instalovaného výkonu přímo vypočítat skutečnou úsporu každého nájemce. Firemní energetická strategie proto potřebuje stejné rozlišení cílů a dosažených výsledků jako developerská výstavba.
Časté otázky
Co CTP dělá?
Staví, vlastní a spravuje průmyslové a logistické areály, které dlouhodobě pronajímá.
Kdo je CEO?
Spoluzakladatel Remon Vos.
Kde se obchodují akcie?
Na Euronext Amsterdam od roku 2021.
Kolik činilo hrubé nájemné 2025?
759,8 milionu eur; čistý nájemní příjem byl 738 milionů.
Co znamená 14,6 milionu m²?
Pronajímatelnou plochu dokončeného portfolia na konci roku 2025.
Je annualizované nájemné skutečnou roční tržbou?
Ne. Jde o roční přepočet stavu v daném okamžiku.
Je přecenění nemovitostí hotovost?
Ne. Účetní změna hodnoty se liší od inkasa nájmu nebo prodeje budovy.
Byl miliardový cíl nájemného splněn v roce 2025?
Ne. Při výsledcích 2025 byl uváděn jako růstový cíl pro rok 2027.
