Accolade investuje do míst, kde jiné firmy vyrábějí, skladují a expedují zboží. Skupina vyrostla z českého podnikání Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala v evropskou síť průmyslových parků. Accolade Holding, jednotlivé nemovitostní společnosti a Accolade Fund SICAV přitom nejsou jedna zaměnitelná věc. Právě jejich rozlišení pomáhá pochopit, komu patří budovy a jak tento realitní byznys funguje.
Základní přehled
| Oblast | Co Accolade dělá |
|---|---|
| Začátek podnikání | Rok 2011 |
| Hlavní osobnosti | Milan Kratina a Zdeněk Šoustal |
| Zaměření | Průmyslové parky, logistika, výrobní areály |
| Zákazníci | Výrobní podniky, logistické společnosti a e-commerce |
| Fondová část | Accolade Fund SICAV, založený v roce 2014 |
| Způsob rozvoje | Nová výstavba i revitalizace brownfieldů |
Kdo za skupinou stojí
Zakladatelem a generálním ředitelem je Milan Kratina. Jeho dlouhodobým partnerem je Zdeněk Šoustal. Konsolidovaná výroční zpráva za rok 2022 uvádí u každého padesátiprocentní podíl v Accolade Holdingu. Konkrétní historický vlastnický údaj však nelze bez dalšího přenést na každou dceřinou společnost nebo fond se stejnou značkou.
Skupina má vedle zakladatelů odborné vedení pro financování, provoz, pozemky, obchod a právní záležitosti. Na zahraničních trzích potřebuje také lokální znalost: příprava stavby a jednání s nájemcem se řídí podmínkami konkrétní země, i když investor používá společnou evropskou značku.
Co prodává firma, která drží průmyslové haly
Základním produktem není samotný beton a plechová střecha. Nájemce potřebuje místo s odpovídajícím přístupem k dopravě, energii, pracovní síle a službám. Provoz výrobního závodu navíc může vyžadovat jiné technické řešení než distribuční sklad e-shopu.
Accolade se podle své prezentace podílí na výběru lokalit, přípravě a řízení výstavby, financování i následné správě. Část hodnoty proto vzniká ještě před dokončením budovy. Další část spočívá v tom, že hotový areál dokáže dlouhodobě sloužit konkrétnímu podnikatelskému provozu.
V praxi se u takového projektu potkává investor, developer, stavební dodavatel, banka a nájemce. Jejich role mohou být propojené, ale nejsou totožné. Zpráva, že Accolade investuje do parku, tedy sama o sobě neznamená, že všechny stavební práce provádí vlastními zaměstnanci.
Jak vznikají příjmy a hodnota
Pronajatá nemovitost vytváří příjmy z nájmu. Její ekonomika ale zahrnuje také provozní výdaje, opravy, investice do vybavení a náklady financování. Pokud je projekt částečně financován úvěrem, hodnota budovy ještě není čistou hodnotou podílu vlastníka.
- Příprava projektu může zhodnotit vhodnou lokalitu získáním potřebných povolení a technické připravenosti.
- Dlouhodobý pronájem poskytuje opakující se příjmy, pokud má budova nájemce a smlouva je plněna.
- Správa areálu udržuje provozuschopnost a vztah s nájemci; není jen administrativou při podpisu smlouvy.
- Prodej nemovitosti či podílu může realizovat část vytvořené hodnoty, jeho výsledek ale závisí i na cenách na trhu.
To jsou ekonomické principy realitního modelu, nikoli slib výnosu konkrétní investice. Prázdná hala, dražší refinancování nebo vysoké náklady rekonstrukce mohou výsledek výrazně změnit.
Holding a fond: proč je nezaměňovat
Accolade Fund SICAV vznikl v roce 2014 a je určen kvalifikovaným investorům. Umožňuje jim podílet se na portfoliu průmyslových nemovitostí. Investor do fondu ovšem nekupuje automaticky stejný majetek, jaký má osobně Kratina či Šoustal, a nemusí mít stejné postavení jako akcionář holdingu.
Fond má vlastní dokumentaci, náklady, investiční pravidla a rizika. Značka skupiny sama o sobě neříká, jak rychle lze investici vybrat, jak se oceňuje nebo do jaké konkrétní třídy akcií člověk vstupuje. Pro takové rozhodnutí jsou podstatné dokumenty daného fondu, nikoli mediální odhad bohatství jeho zakladatelů.
Také zveřejněné souhrnné počty parků a metrů čtverečních je nutné číst s rozsahem, ke kterému se vztahují. Údaj o celé skupině nemusí odpovídat portfoliu jedné fondové společnosti ke stejnému dni.
Evropská síť a návrat do starých areálů
Na firemním přehledu Accolade uvádí působení v Česku, Polsku, Německu, Nizozemsku, na Slovensku, ve Španělsku a Chorvatsku. Geografické rozložení může omezit závislost na jedné lokalitě, ale současně přidává právní, měnovou a provozní složitost.
Výrazným tématem jsou brownfieldy. Zanedbané průmyslové území může mít vhodné napojení na dopravu nebo energetické sítě a jeho opětovné využití může navázat na předchozí průmyslovou funkci místa. Kvalitu investice však nelze určit jen označením brownfield: důležité jsou konkrétní technické a ekologické podmínky.
Firma ve své prezentaci pracuje s certifikacemi BREEAM a DGNB. Certifikace se vztahuje k určité budově a úrovni hodnocení; není automatickým důkazem, že každý projekt pod společnou značkou má stejný standard nebo zanedbatelnou ekologickou stopu.
Co má při posuzování Accolade smysl sledovat
U průmyslových nemovitostí je užitečné vědět, zda roste jen plocha, nebo také obsazenost a příjmy z hotových budov. Důležitá je koncentrace nájemců: mnoho budov pronajatých jedné skupině může mít jiný rizikový profil než stejně velké portfolio rozdělené mezi různé obory.
Další otázkou je splatnost dluhů a nájemních smluv. Dlouhá smlouva s kvalitním nájemcem neřeší automaticky krátké financování za měnící se cenu. Naopak velká volná plocha může představovat příležitost i náklad, podle toho, zda se ji podaří rozumně pronajmout.
Příběh Accolade tak stojí na dlouhodobém propojení kapitálu, pozemků a podnikatelské poptávky. Porovnání zakladatelova jmění s dalšími realitními podnikateli nabízí žebříček nejbohatších Čechů, ale podnikový profil odpovídá na jinou otázku: co konkrétně má generovat hodnotu společnosti.
Dluhopisy Accolade: kdo si skutečně půjčuje
Vedle fondové části využívá skupina dluhopisové financování. V červenci 2026 oznámila emisi zelených dluhopisů v objemu 2,5 miliardy korun, navýšenou z původně zamýšlených 1,25 miliardy. Emitentem je Accolade Finco Czech 2, nikoli osobně Milan Kratina a nikoli automaticky fond, jehož jméno čtenář zná z reklamy.
Podle oznámení emise činí pevný úrok 7 % ročně, splatnost připadá na červenec 2030 a ručitelem je Accolade Holding. Tyto parametry popisují danou emisi z roku 2026. Nejsou univerzální sazbou pro všechny investice značky Accolade a neznamenají, že lze stejný dluhopis kdykoli koupit za původní cenu.
Dluhopis a fondová investice dávají investorovi odlišné postavení. U dluhopisu je důležitá schopnost emitenta splácet a skutečný rozsah ručení. U investice do fondu hodnota vychází z portfolia a pravidel fondu. Označení „zelený“ se týká použití prostředků a podmínek financování, samo neodstraňuje úvěrové ani realitní riziko.
Průmyslové parky, fond a fotbal nejsou jedna účetní jednotka
Obchodní vztahy pod společnou značkou se mohou měnit. Příkladem je FK Teplice: klub uvádí, že jeho akcionář FKT Holding byl před koncem roku 2025 vyčleněn mimo konsolidaci Accolade Holding. Zůstává přitom spojený se stejnými podnikateli. Historická zpráva o koupi klubu proto nestačí jako dnešní úplný seznam aktiv skupiny.
Při srovnání s jinými průmyslovými developery, například CTP, VGP či P3, má význam sledovat obsazenost, délku nájmů, skladbu nájemců, dluh a objem připravované výstavby. Počet parků sám neříká, kolik má skupina vlastního kapitálu nebo hotovosti. Totéž platí pro prezentovanou hodnotu spravovaných budov: část může patřit investorům fondu a část být financována úvěry.
Časté otázky
Kdo Accolade založil?
Milan Kratina; jeho dlouhodobým podnikatelským partnerem je Zdeněk Šoustal. Počátek skupiny se datuje do roku 2011.
Je Accolade stavební firma?
Především jde o investiční a developerské podnikání v průmyslových nemovitostech, které zahrnuje přípravu, financování a správu projektů.
Je fond totéž co holding?
Ne. Accolade Fund SICAV, holding a jednotlivé nemovitostní společnosti mají odlišné role a majetek.
Kdo vydal zelené dluhopisy v červenci 2026?
Accolade Finco Czech 2. Skupina oznámila objem 2,5 miliardy korun s ručením Accolade Holding.
Jaké měly tyto dluhopisy parametry?
Oznámení uvádí pevný úrok 7 % ročně a splatnost v červenci 2030. Nejde o podmínky všech produktů Accolade.
Patří FK Teplice stále přímo do konsolidace Accolade?
Podle klubu byl jeho akcionář FKT Holding před koncem roku 2025 vyčleněn mimo konsolidační celek Accolade Holding.
Zaměřuje se skupina jen na nové haly?
Ne. Součástí modelu je také revitalizace dříve využívaných průmyslových území.
Co rozhoduje o riziku investice?
Konkrétní emitent či fond, zadlužení, příjmy z nájmů, obsazenost a podmínky případného odchodu z investice.
Zdroje
- Accolade: skupina a portfolio
- White & Case: emise dluhopisů 2026 a její struktura
- FK Teplice: aktuální akcionář
