DPH u nájmu nemovitosti vychází z jednoduchého pravidla: nájem nemovité věci je osvobozený od daně bez nároku na odpočet. Zákon ale vyjmenovává výjimky, kdy je nájem zdanitelný vždy, a dává plátci možnost zdanit nájem jinému plátci. Bydlení se od roku 2021 dobrovolně zdanit nedá. U energií rozhoduje, zda jde o samostatné plnění, nebo o jeden celek s nájmem.
Ve zkratce
- Nájem nemovité věci je osvobozený od DPH bez nároku na odpočet (§ 51 a § 56a zákona o DPH).
- Vždy zdanitelný je krátkodobý nájem do 48 hodin, ubytování, parkování, bezpečnostní schránky a stroje či upevněná zařízení.
- Plátce může nájem zdanit, když pronajímá jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost.
- Nájem bytů, rodinných domů a staveb s alespoň 60 % obytné plochy zdanit nelze, výluka platí od 1. 1. 2021.
- Energie s vlastními měřidly a účtované podle spotřeby jsou podle Soudního dvora EU zpravidla samostatná plnění.
- Přechod mezi zdaněným a osvobozeným nájmem může vyvolat úpravu odpočtu, u staveb v desetileté lhůtě.
Základní pravidlo: nájem je osvobozený
Nájem nemovité věci je podle § 51 odst. 1 písm. h) zákona o DPH osvobozený od daně bez nároku na odpočet. Pronajímatel plátce daň k nájemnému nepřipočítává, nájem ale přesto uvádí v přiznání k DPH.
Zákon o DPH řadí nájem nemovité věci v § 51 odst. 1 písm. h) mezi plnění osvobozená bez nároku na odpočet. Pronajímatel tedy na nájemné daň nepřipočítává, ale nemůže si ani odečíst DPH z nákupů souvisejících s pronajímanou nemovitostí. Rozhoduje skutečná povaha plnění, ne to, jak ho strany ve smlouvě pojmenovaly.
Osvobozený nájem se přesto přiznává
Plátce uvádí osvobozený nájem v přiznání k DPH ke dni uskutečnění plnění podle § 51 odst. 2, jen z něj neodvádí daň. Když na to pronajímatel zapomene, chybu napraví podle pravidel z článku o opravném a dodatečném přiznání, kde je vysvětlený i rozdíl mezi penále a úrokem.
Kdy je nájem zdanitelný vždy
Nájem nemovitosti je zdanitelný vždy v pěti situacích z § 56a odst. 1 zákona o DPH: krátkodobý nájem do 48 hodin, ubytovací služby, parkování, bezpečnostní schránky a stroje nebo jiná upevněná zařízení.
Paragraf 56a odst. 1 vyjmenovává pět situací, na které se osvobození nevztahuje. Pronajímatel plátce v nich daň uplatní vždy, bez ohledu na to, komu pronajímá.
| Druh nájmu | Režim DPH |
|---|---|
| Nájem kanceláře, obchodu, skladu | Osvobozený, plátce může zvolit zdanění |
| Nájem bytu, rodinného domu | Osvobozený, zdanit nelze |
| Krátkodobý nájem do 48 hodin | Zdanitelný vždy |
| Ubytovací služby (CZ-CPA 55) | Zdanitelné vždy, snížená sazba 12 % |
| Parkovací místo, garáž, garážové stání | Zdanitelný vždy |
| Bezpečnostní schránky, stroje a upevněná zařízení | Zdanitelný vždy |
Krátkodobý nájem do 48 hodin
Podle § 56a odst. 2 jde o nájem pozemku se stavbou, stavby nebo jednotky, případně s vybavením nebo dodávkou energií a vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Typicky pronájem sálu na jednu akci. Holého pozemku se definice netýká.
Ubytovací služby
Ubytovací služby odpovídající kódu CZ-CPA 55 jsou zdanitelné vždy. Patří do přílohy č. 2 zákona o DPH, takže se na ně uplatní snížená sazba 12 % platná od 1. 1. 2024.
Parkování, trezory a stroje
Nájem prostor a míst k parkování vozidel je zdanitelný za všech okolností. Generální finanční ředitelství sem řadí garáž jako samostatnou jednotku i garážové stání, které je částí jednotky. Stejně se zdaňuje nájem bezpečnostních schránek a strojů nebo jiných upevněných zařízení.
Dobrovolné zdanění nájmu
Dobrovolně zdanit nájem může plátce podle § 56a odst. 3 zákona o DPH, když pronajímá jinému plátci nebo vymezené zahraniční osobě, která nemovitost používá pro ekonomickou činnost. Souhlas nájemce zákon nevyžaduje, nájemce neplátce volbu neumožňuje.
Podle § 56a odst. 3 ve znění účinném od 1. 7. 2025 se plátce může rozhodnout nájem zdanit, když pronajímá jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě bez sídla a provozovny v tuzemsku, která není v režimu pro malé podniky. Nájemce musí nemovitost používat pro ekonomickou činnost. Rozšíření na zahraniční osoby přinesl zákon č. 461/2024 Sb.
Podmínky v kostce
Pronajímatel je plátce, nájemce je plátce nebo uvedená zahraniční osoba, prostor slouží k podnikání a nejde o bydlení. Zákon u nájmu na rozdíl od prodeje nemovitosti nevyžaduje souhlas nájemce. Nájemce neplátce, například malý živnostník, volbu neumožňuje.
Proč pronajímatelé nájem zdaňují
Zdanitelný nájem zakládá nárok na odpočet DPH u pořízení, výstavby a oprav nemovitosti, osvobozený ne. Nájemce plátce si DPH z nájemného zpravidla sám odečte. Výpověď, kauci a další občanskoprávní otázky smlouvy rozebírá článek o nájmu prostor k podnikání.
Bydlení zdanit nelze
Nájem bytu, rodinného domu a stavby, kde obytný prostor tvoří alespoň 60 % podlahové plochy, nelze od 1. 1. 2021 dobrovolně zdanit. Výluka je v § 56a odst. 5 zákona o DPH a dopadá i na starší smlouvy.
Od 1. 1. 2021 nelze dobrovolně zdanit nájem bytů a staveb pro bydlení, omezení zavedl zákon č. 80/2019 Sb. Od 1. 7. 2025 je výluka v § 56a odst. 5. Týká se rodinného domu, obytného prostoru, jednotky s obytným prostorem bez jiného nebytového prostoru než garáže, sklepa nebo komory a stavby, kde obytný prostor tvoří alespoň 60 % podlahové plochy. Patří sem i pozemek nebo právo stavby pronajímané s takovou stavbou. Podle Generálního finančního ředitelství dopadá výluka i na smlouvy uzavřené před rokem 2021.
Co zdanit dál lze
Obytný prostor se posuzuje podle stavebně technického uspořádání, ne podle užívání. Prostor zapsaný v katastru jako ateliér obytným prostorem není a jeho nájem lze zdanit. Zdanit lze i nebytové jednotky, stavbu s obytnou plochou do 59 % a pozemky, které výluka nejmenuje. Kdo chce mít sídlo firmy v bytě, najde souvislosti v článku o sídle firmy a virtuálním sídle.
Energie a služby k nájmu
Energie k nájmu jsou podle rozsudku Soudního dvora EU C-42/14 zpravidla samostatná plnění, zejména když spotřebu měří individuální měřidla a účtuje se podle ní. Jeden celek s nájmem tvoří například u kanceláří na klíč.
Vodítkem pro přeúčtování energií je rozsudek Soudního dvora EU C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie ze 16. 4. 2015. Nájem a dodávky elektřiny, tepla, vody a odvoz odpadu podle něj zpravidla tvoří samostatná plnění posuzovaná odděleně. Výjimkou je situace, kdy jsou tak úzce spojené, že by jejich rozdělení bylo umělé.
Kdy jde o samostatné plnění
Soud sleduje, zda si nájemce může vybrat dodavatele nebo ovlivnit spotřebu. Když spotřebu měří individuální měřidla a účtuje se podle ní, jde v zásadě o samostatná plnění. Nebrání tomu ani to, že nezaplacení služeb umožňuje od nájmu odstoupit. Dodávky, které pronajímatel nakupuje na své smlouvy a jen přenáší náklady, se považují za plnění pronajímatele.
Kdy tvoří jeden celek s nájmem
Jedno plnění vzniká, když se nemovitost objektivně jeví jako celek se službami, například kanceláře na klíč s dodávkou energií nebo krátkodobý pronájem na dovolenou. Totéž platí, když si pronajímatel nemůže sám vybrat dodavatele. Služby pak sdílejí režim nájmu. Rozhodují okolnosti a obsah smlouvy, univerzální pravidlo neexistuje.
Změna režimu a úprava odpočtu
Úprava odpočtu podle § 78 zákona o DPH vzniká, když se změní rozsah použití nemovitosti pro plnění s nárokem na odpočet, například přechodem ze zdaněného na osvobozený nájem. U staveb, jednotek a pozemků se sleduje 10 let od roku pořízení.
Podle § 78 se původní odpočet u dlouhodobého majetku upravuje, když se v dalších letech změní rozsah jeho použití pro plnění s nárokem na odpočet. U staveb, jednotek, jejich technického zhodnocení a pozemků je lhůta 10 let od roku pořízení, u ostatního majetku 5 let. Zařazení stavby do odpisových skupin vysvětluje článek o daňových odpisech majetku.
Jak úprava funguje
Roční úprava u nemovitostí činí jednu desetinu daně na vstupu násobené rozdílem ukazatelů nároku na odpočet. Provádí se jen při rozdílu nad 10 procentních bodů, za poslední zdaňovací období roku. Zápornou úpravu plátce provést musí, kladnou smí.
Dvě typické situace
Pronajímatel pořídil nemovitost s odpočtem a pronajímal se zdaněním, pak nájemce přestal být plátcem a nájem se stal osvobozeným: vzniká povinná záporná úprava. Kdo pronajímal osvobozeně a začne zdaňovat, má právo na kladnou úpravu. Na tyto výpočty se může zaměřit finanční úřad, jak probíhá daňová kontrola u firmy, popisuje samostatný článek.
Modelový příklad
Modelová čísla: Plátce pořídil halu s daní na vstupu 1 000 000 Kč, celou ji odečetl a nájem zdaňoval. Ve třetím roce nájemce přestane být plátcem, nájem se stane osvobozeným a ukazatel nároku na odpočet klesne ze 100 % na 0 %. Rozdíl 100 procentních bodů přesahuje hranici 10 bodů, takže roční povinná záporná úprava činí jednu desetinu daně na vstupu, tedy 100 000 Kč.
Nájem a registrace k DPH
Do obratu pro registraci k DPH se počítá i osvobozený nájem, pokud nejde o příležitostnou doplňkovou činnost. Kdo pronajímá jen byty a uskutečňuje pouze plnění bez nároku na odpočet, plátcem se podle § 6 odst. 3 nestane ani nad hranicí obratu.
Od 1. 1. 2025 je osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku plátcem od 1. ledna roku následujícího po roce, kdy obrat překročil 2 000 000 Kč. Při překročení 2 536 500 Kč v průběhu roku je plátcem už ode dne následujícího. Obě hranice stanoví § 6 zákona o DPH.
Počítá se nájemné do obratu
Podle § 4a odst. 1 písm. c) se do obratu počítá i osvobozený nájem, pokud nejde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně. Prodej dlouhodobého majetku se nepočítá, pokud není běžnou součástí podnikání.
Kdo pronajímá jen byty
Kdo uskutečňuje pouze plnění bez nároku na odpočet, se podle § 6 odst. 3 plátcem nestane ani nad hranicí obratu. Jakmile ale přibude zdanitelné plnění, například pronájem parkovacích míst, situace se mění. Fyzická osoba neplátce řeší u nájmu hlavně daň z příjmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Pět chyb, které se pronajímatelům nevyplatí
- Zdanit nájem nájemci neplátci, přestože zákon volbu umožňuje jen vůči plátci nebo uvedené zahraniční osobě.
- Zdaňovat nájem bytu s odvoláním na starší smlouvu, výluka dopadá i na smlouvy z doby před rokem 2021.
- Nepřiznat osvobozený nájem v přiznání k DPH, přestože se z něj daň neodvádí.
- Přehlédnout ztrátu plátcovství nájemce a s ní povinnou úpravu odpočtu u nemovitosti.
- Účtovat parkovací místa jako osvobozená, ačkoli parkování je zdanitelné vždy.
Další témata kolem fakturace, DPH a vymáhání plateb najdete v průvodci Faktury, DPH a pohledávky, který vede od registrace až po vymáhání dluhů.
Co spadá do základní a co do snížené sazby, shrnuje článek o sazbách DPH.
Kdo platí daň z pronajaté nemovitosti, shrnuje článek o dani z nemovitých věcí u podnikatelů.
Jak se daní příjmy z pronájmu a krátkodobého ubytování, rozebírá článek o pronájmu a krátkodobém ubytování.
Časté otázky
Musím jako plátce DPH účtovat DPH z nájemného za kancelář?
Ne automaticky. Nájem nemovité věci je podle § 56a zákona o DPH osvobozený bez nároku na odpočet. Zdanit ho můžete, pokud je nájemce plátce a kancelář používá k podnikání, souhlas nájemce zákon nevyžaduje.
Můžu zdanit nájem bytu, který firma pronajímá jako služební byt?
Ne. Od 1. 1. 2021 nelze dobrovolně zdanit nájem obytného prostoru, rodinného domu ani stavby s alespoň 60 % obytné plochy. Výluka je dnes v § 56a odst. 5 a platí i pro starší smlouvy.
Je pronájem parkovacího místa nebo garáže osvobozený od DPH?
Není. Nájem prostor a míst k parkování vozidel je podle § 56a odst. 1 písm. c) zdanitelný vždy, bez ohledu na nájemce. Patří sem garáž jako samostatná jednotka i garážové stání.
Jak je to s DPH u pronájmu sálu na jednu akci?
Nájem stavby nebo jednotky trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin je krátkodobý nájem, který je vždy zdanitelný. Osvobození se na pronájem sálu na jednodenní akci nevztahuje, ani když zahrnuje vybavení nebo energie.
Mám nájemci přeúčtovávat energie s DPH, nebo bez?
Záleží na tom, zda jde o samostatné plnění. Podle rozsudku Soudního dvora EU C-42/14 jsou energie s vlastními měřidly zpravidla samostatná plnění s vlastním režimem DPH. U kanceláří na klíč tvoří s nájmem jeden celek.
Nájemce přestal být plátcem DPH, co to znamená pro pronajímatele?
Podmínka pro zdanění přestane platit a nájem bude osvobozený. U nemovitosti pořízené s odpočtem DPH pak v rámci desetileté lhůty vzniká povinná záporná úprava odpočtu podle § 78 a § 78a.
Zdroje
- Zákon o dani z přidané hodnoty, § 4a, 6, 51, 56a a 78, zákon č. 235/2004 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Novela zákona o DPH, zákon č. 461/2024 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Informace GFŘ k nájmu nemovitostí, uplatňování DPH od 1. 1. 2021 (financnisprava.gov.cz)
- Rozsudek SDEU C-42/14, energie a služby u nájmu (eur-lex.europa.eu)
