Firma podepisuje nájem kanceláře a pronajímatel předkládá dvacetistránkovou smlouvu. Nájem prostoru sloužícího podnikání upravují zvláštní pravidla v § 2302 až 2315 občanského zákoníku, která jsou v mnoha bodech jiná než u nájmu bytu. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční lhůtě, nájem na dobu určitou předčasně jen ze zákonných nebo sjednaných důvodů. Limit kauce ve výši tří nájmů ani ochrana nájemce jako u bytu tu neplatí.
O to víc záleží na tom, co firma do smlouvy sjedná. Vyplatí se znát i námitky proti výpovědi a náhradu za zákaznickou základnu.
Ve zkratce
- Prostor sloužící podnikání je takový, kde se převážně podniká, bez ohledu na to, co stojí ve smlouvě.
- Zákon pro smlouvu písemnou formu nevyžaduje, v praxi je ale nutná.
- Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, s vážným důvodem ve tříměsíční.
- Proti výpovědi lze písemně vznést námitky do jednoho měsíce.
- Kauce, zvyšování nájemného a zákaz nevýhodných ujednání pro byty tu neplatí, rozhoduje smlouva.
- Nájem je osvobozený od DPH, mezi plátci si pronajímatel může zvolit zdanění.
Co je prostor sloužící podnikání
Prostor sloužící podnikání je podle § 2302 občanského zákoníku prostor nebo místnost, kde je účelem nájmu podnikatelská činnost a který podnikání alespoň převážně slouží. Zda smlouva tento účel výslovně uvádí, nerozhoduje.
Podle § 2302 občanského zákoníku jde o prostor nebo místnost, kde je účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti a prostor pak alespoň převážně podnikání slouží. Nezáleží na tom, zda je účel ve smlouvě výslovně uvedený. Kde zvláštní pravidla nic nestanoví, použije se obecná úprava nájmu v § 2201 a dalších.
Nájemce musí užívat prostor jako řádný hospodář k ujednanému účelu. Nesmí bez dohody změnit činnost tak, že by zhoršil poměry v budově nebo nad přiměřenou míru poškozoval pronajímatele či ostatní nájemce. Na firemní štít potřebuje souhlas pronajímatele. Když o něj písemně požádá a pronajímatel se do měsíce nevyjádří, souhlas se považuje za daný.
Forma smlouvy
Písemnou formu zákon výslovně vyžaduje jen u nájmu bytu. U prostoru pro podnikání je ale písemná smlouva prakticky nutná. Když je smlouva písemná, musí být písemný i souhlas pronajímatele s podnájmem nebo se stavebními úpravami. Písemný musí být vždy souhlas s převodem nájmu při prodeji podnikání a samotná smlouva o převodu.
Výpověď a skončení nájmu
U nájmu prostoru k podnikání sjednaného na dobu neurčitou činí výpovědní doba šest měsíců, při vážném důvodu tři měsíce. Nájem na dobu určitou lze předčasně vypovědět jen ze zákonných důvodů podle § 2308 a § 2309 nebo z důvodů sjednaných ve smlouvě.
| Situace | Výpovědní doba | Ustanovení |
|---|---|---|
| Nájem na dobu neurčitou | 6 měsíců, s vážným důvodem 3 měsíce | § 2312 |
| Nájem trvající přes 5 let, výpověď nečekaná | Vždy 6 měsíců | § 2312 |
| Doba určitá, zákonný důvod nájemce nebo pronajímatele | 3 měsíce, důvod musí být ve výpovědi | § 2308 až 2310 |
| Doba určitá, důvody sjednané ve smlouvě | Podle smlouvy | § 2229 |
| Vážná vada, svévolná změna prostoru a další případy | Bez výpovědní doby | § 2208, 2220 a další |
Předčasná výpověď nájmu na dobu určitou
Nájemce může podle § 2308 vypovědět, když ztratí oprávnění k činnosti, pro kterou si prostor najal, když prostor přestane být z objektivních důvodů k činnosti způsobilý a pronajímatel nezajistí náhradu, nebo když pronajímatel hrubě porušuje povinnosti. Pronajímatel může podle § 2309 vypovědět, když má být budova odstraněna nebo přestavěna a nemohl to předvídat, nebo když nájemce hrubě porušuje povinnosti, například je déle než měsíc v prodlení s nájemným.
Námitky proti výpovědi
Podle § 2314 může vypovězená strana vznést písemné námitky do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Když je vypovídající do měsíce nevezme zpět, lze do dvou měsíců podat žalobu k soudu. Kdo námitky nepodá včas, právo na soudní přezkum ztrácí. Když nájemce podle výpovědi prostor vyklidí, platí výpověď za přijatou bez námitek. Jak se počítá doručení přes datovou schránku, vysvětluje článek o fikci doručení.
Náhrada za zákaznickou základnu
Když nájem skončí výpovědí pronajímatele, má nájemce podle § 2315 právo na náhradu za výhodu, kterou pronajímatel nebo nový nájemce získal převzetím jeho zákaznické základny. Typicky jde o obchod nebo restauraci, na jejíž místo nastoupí podobný provoz. Nárok nevzniká, když byl nájemce vypovězen pro hrubé porušení povinností. Jak náhradu spočítat, zákon neurčuje.
Obnovení nájmu
Když nájemce po skončení nájmu prostor dál užívá a pronajímatel ho do měsíce nevyzve k vrácení, má se podle § 2230 za to, že smlouva byla znovu uzavřena, při původní době delší než rok na jeden rok. Neplatí to, když některá strana předem dala najevo, že nájem skončí.
Modelový příklad
Modelová situace: firma má prostor pronajatý na tři roky a nájem skončí 30. června. Nájemce v prostoru dál podniká a pronajímatel ho do 30. července nevyzve, aby prostor vrátil. Podle § 2230 se pak má za to, že smlouva byla znovu uzavřena, a protože původní doba byla delší než rok, obnoví se na jeden rok. Neplatilo by to, kdyby některá strana předem dala najevo, že nájem skončí.
Kauce, nájemné a úpravy prostoru
Výši kauce, její vrácení i zvyšování nájemného u prostoru k podnikání určuje jen smlouva, protože limit tří nájmů a zákonná pravidla zvyšování platí pouze u bytů. Stavební úpravy smí nájemce provést jen s předchozím souhlasem pronajímatele.
Limit jistoty ve výši trojnásobku nájemného a pravidla pro zvyšování nájemného jsou v zákoně jen u nájmu bytu. U prostoru pro podnikání se výše kauce, její vrácení i inflační doložka řídí jen smlouvou. Zákon neplatí ani ochranu, podle které se u bytu nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce. Smlouvu proto čtěte pečlivě a případné smluvní pokuty posuďte zvlášť, jak vysvětluje článek o smluvní pokutě mezi podnikateli.
Běžnou údržbu dělá nájemce, ostatní údržbu a nezbytné opravy pronajímatel, pokud se nedohodnou jinak. Stavební úpravy smí nájemce dělat jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Při zhodnocení se strany při skončení nájmu vyrovnají. Při odchodu vrací nájemce prostor vyklizený ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Předávací protokol s fotografiemi je proto nejlepší ochranou.
Podnájem a převod nájmu
Podnájem je možný jen se souhlasem pronajímatele a jen na dobu nájmu. Podnájem bez souhlasu je hrubým porušením povinností. Při prodeji podnikání lze podle § 2307 převést i nájem, ale jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele.
DPH u nájmu
Nájem nemovité věci včetně kanceláře je podle § 56a zákona o DPH osvobozený bez nároku na odpočet. Plátce, který pronajímá jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost, se však může rozhodnout nájem zdanit.
Nájem nemovité věci je podle § 56a zákona o DPH osvobozený bez nároku na odpočet. Výjimkou je krátkodobý nájem do 48 hodin, ubytování, parkovací místa a pronájem upevněných strojů. Plátce, který pronajímá jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost, se může rozhodnout nájem zdanit. Kanceláře a provozovny se tak mezi plátci často pronajímají s DPH.
Pronájem neplátci zůstává osvobozený. Zdanění nelze zvolit u bytů a staveb s převahou obytných prostor. Když pronajímatel přestane nájem zdaňovat, musí upravit odpočet, u staveb až v desetileté lhůtě. Pravidla pro odpočet u nájemce vysvětluje článek o odpočtu DPH.
Sedm bodů do nájemní smlouvy
Tyto body chrání nájemce i pronajímatele a zákon je za ně nevyřeší.
- Přesný účel nájmu a povolené činnosti.
- Doba nájmu a důvody výpovědi, u doby určité i sjednané důvody předčasné výpovědi.
- Výše kauce, lhůta a způsob jejího vrácení.
- Inflační doložka nebo jiný mechanismus zvyšování nájemného.
- Režim DPH a rozpis služeb spojených s nájmem.
- Stavební úpravy, souhlas a vyrovnání při skončení.
- Podnájem a štíty, ideálně souhlas už ve smlouvě.
Další témata kolem firmy a smluv shrnuje náš průvodce firmou, živností a smlouvami.
Investice do pronajatých prostor řeší článek o odpisech majetku a technickém zhodnocení.
Jak daňově naložit se stavebními úpravami pronajatého prostoru, vysvětluje článek o technickém zhodnocení.
Kdy je nájem osvobozený od DPH a kdy ho lze zdanit, vysvětluje článek o DPH u nájmu nemovitosti.
Pokud firma místo kanceláře využívá byt, platí pravidla popsaná v článku o podnikání v bytě.
Zvyšování nájemného u prostor k podnikání závisí na tom, co strany sjednaly; jak formulovat valorizaci, ukazuje článek o inflační doložce ve smlouvách mezi firmami.
Časté otázky
Jaká je výpovědní doba u nájmu kanceláře?
U nájmu na dobu neurčitou šest měsíců, s vážným důvodem tři měsíce. Trvá-li nájem déle než pět let a výpověď nebyla očekávaná, vždy šest měsíců.
Lze předčasně vypovědět nájem na dobu určitou?
Ano, ze zákonných důvodů v § 2308 a 2309 nebo z důvodů sjednaných ve smlouvě. Výpověď musí uvádět důvod a výpovědní doba je tři měsíce.
Platí u nájmu kanceláře limit kauce tři nájmy?
Ne. Tento limit platí jen pro nájem bytu. U prostoru pro podnikání se výše kauce řídí smlouvou.
Jak se bránit výpovědi z nájmu prostor?
Písemnými námitkami do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Když je pronajímatel do měsíce nevezme zpět, lze do dvou měsíců podat žalobu.
Kdy má nájemce nárok na náhradu za zákaznickou základnu?
Když nájem skončí výpovědí pronajímatele a ten nebo nový nájemce převezme jeho zákazníky. Nárok nemá nájemce vypovězený pro hrubé porušení povinností.
Platí se z nájmu kanceláře DPH?
Nájem je osvobozený. Plátce pronajímající jinému plátci pro jeho podnikání se ale může rozhodnout nájem zdanit.
Zdroje
- Občanský zákoník, § 2201 až 2234 a 2302 až 2315, zákon č. 89/2012 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Zákon o dani z přidané hodnoty, § 56a, zákon č. 235/2004 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Informace k DPH u nájmu nemovitých věcí, Generální finanční ředitelství (financnisprava.gov.cz)
