Daň z nemovitých věcí platí každá firma i živnostník, kteří vlastní pozemek, halu, kancelář nebo nebytovou jednotku. Daň se počítá podle stavu k 1. lednu, přiznání se podává do 31. ledna a placení je rozdělené do dvou splátek. Stavby užívané převážně k podnikání nebo zařazené v obchodním majetku spadají do podnikatelských skupin s vlastními sazbami. Přiznání se přitom nepodává každý rok, ale jen při změně.
Ve zkratce
- Poplatníkem je vlastník pozemku nebo stavby, nájemce jen výjimečně.
- Rozhoduje stav k 1. lednu, ke změnám během roku se nepřihlíží.
- Přiznání se podává do 31. ledna, ale jen když se změnilo něco rozhodného pro daň.
- Stavba užívaná převážně k podnikání nebo v obchodním majetku se daní podnikatelskou sazbou, s výjimkou obytných budov a bytů.
- Od 1. 1. 2024 se daň násobí inflačním koeficientem a pak místním koeficientem obce.
- Firmy platí do 31. května a do 30. listopadu, zemědělci do 31. srpna a do 30. listopadu.
Kdo daň platí
Daň z nemovitých věcí platí vlastník pozemku, stavby nebo jednotky, tedy i firma nebo živnostník, nájemce jen ve zvláštních případech. U pozemku s právem stavby je poplatníkem stavebník a spoluvlastníci plní povinnost společně a nerozdílně.
Daň z nemovitých věcí se podle zákona č. 338/1992 Sb. skládá z daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Povinnost vzniká zvlášť u každého správce daně. Firma s nemovitostmi v obvodu více finančních úřadů tedy řeší přiznání u každého z nich samostatně.
Vlastník, ne nájemce
Poplatníkem je podle § 3 a § 8 vlastník pozemku, stavby nebo jednotky. Nájemce platí jen ve zvláštních případech, například u majetku, se kterým hospodaří Správa státních hmotných rezerv. Když firma sídlí v pronajaté budově, daň platí pronajímatel. Vztah k vlastníkovi prostor rozebírá článek o sídle firmy a souhlasu vlastníka.
Právo stavby a spoluvlastnictví
U pozemku zatíženého právem stavby je poplatníkem stavebník. Spoluvlastníci plní povinnost společně a nerozdílně a kdo z nich podá přiznání, je považován za společného zástupce. Když ale aspoň jeden podá přiznání jen za svůj podíl, musí to udělat každý spoluvlastník samostatně.
Co se daní
Dani z nemovitých věcí podléhají pozemky evidované v katastru a dokončené nebo užívané stavby a jednotky, u firem i zpevněné plochy jako parkoviště a manipulační plochy. Pozemek pod zdanitelnou stavbou se z pozemků nedaní, platí se daň ze stavby.
Daní se pozemky evidované v katastru a dokončené nebo užívané stavby a jednotky, i formálně nedokončené, pokud se užívají. Druh pozemku a způsob využití stavby se řídí údaji v katastru, i když neodpovídají skutečnosti. U podnikání je ale výjimka: zařazení do podnikatelských skupin se řídí skutečným užíváním a obchodním majetkem.
Pozemek pod halou
Pozemek zastavěný zdanitelnou stavbou není předmětem daně z pozemků v rozsahu zastavěné plochy. Pod halou se tedy neplatí daň z pozemku, ale daň ze stavby.
Parkoviště a manipulační plochy
Zpevněná plocha pozemku je pozemek, který firma užívá k podnikání nebo ho má v obchodním majetku a jehož povrch je zpevněn stavbou bez svislé nosné konstrukce. Typicky parkoviště nebo skladové a manipulační plochy. Do zemědělských zpevněných ploch patří jen plocha pro zemědělskou prvovýrobu, lesní nebo vodní hospodářství.
Podnikatelské stavby podle § 10a
Stavba nebo nebytová jednotka se podle § 10a zařadí do podnikatelské skupiny s vlastní sazbou, když se převážně užívá k podnikání nebo je v obchodním majetku. U obchodního majetku jsou výjimkou obytné budovy, garážové jednotky a byty.
Stavby a jednotky se podle § 10a řadí do skupin s vlastními sazbami. Pro firmy jsou podstatné tři podnikatelské skupiny. Rozhoduje, k čemu slouží převažující část podlahové plochy nadzemní části stavby, u jednotky převažující část její podlahové plochy.
| Podnikatelská skupina | Na co stavba slouží |
|---|---|
| Písmeno d) | Zemědělská prvovýroba, lesní nebo vodní hospodářství |
| Písmeno e) | Průmysl, stavebnictví, doprava, energetika nebo ostatní zemědělská výroba |
| Písmeno f) | Ostatní druhy podnikání, například obchod, služby a kanceláře |
Převažující užívání k podnikání
Obytná budova, rekreační budova, garáž nebo ostatní stavba, jejíž převažující část se užívá k podnikání, se vždy zařadí do podnikatelské skupiny. Když nelze určit kterou, jde mezi ostatní druhy podnikání.
Obchodní majetek a výjimka pro byty
Stavba nebo jednotka v obchodním majetku podle zákona o daních z příjmů jde také vždy do podnikatelské skupiny. Výjimkou je budova ve skupině obytných budov, garážová jednotka a jednotka, která nemá jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Byt v obchodním majetku tak do podnikatelské sazby nepřechází, nebytová jednotka ano. Co firma v majetku skutečně má, ověří inventarizace majetku a závazků.
Kancelář nebo ubytování v obytném domě
Když v obytném domě slouží k podnikání jen menší část, stavba do podnikatelské skupiny nepřejde. Podle § 11a se ale daň zvyšuje o součin podlahové plochy prostoru užívaného k podnikání nebo místností pro ubytování a zákonné částky za metr čtvereční.
Jak se daň počítá
Daň z nemovitých věcí se počítá jako základ krát sazba, po odečtení osvobození se výsledek násobí inflačním koeficientem, u spoluvlastnictví podílem a nakonec místním koeficientem obce. Základem je u staveb zastavěná plocha, u jednotek upravená podlahová plocha.
Nemovitosti se v přiznání seskupují na výpočtové listy. Na každém se základ vynásobí sazbou, odečte se osvobození, výsledek se vynásobí inflačním koeficientem, u spoluvlastnictví podílem a nakonec místním koeficientem.
Základ a sazba
U zastavěných ploch, stavebních pozemků a zpevněných ploch je základem výměra v metrech čtverečních k 1. lednu, u stavby zastavěná plocha nadzemní části, u jednotky upravená podlahová plocha. Sazba se u podnikatelských staveb zvyšuje za každé další nadzemní podlaží, které přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. Koeficient podle velikosti obce se u podnikatelských staveb neuplatní.
Inflační koeficient
Od 1. 1. 2024 zavedl zákon č. 349/2023 Sb. inflační koeficient. Odvozuje se od indexu spotřebitelských cen za květen předchozího roku, nemůže klesnout a meziročně smí vzrůst nejvýše o pětinu. Zvýšení vyhlašuje ministerstvo financí do 30. června předchozího roku.
Místní koeficient
Obec stanoví místní koeficient vyhláškou v zákonném rozpětí a může daň zvýšit i snížit. Vyhláška platí pro další rok, jen když nabyla platnosti nejpozději 1. října.
Osvobození
Od daně z nemovitých věcí jsou osvobozené například stavby a pozemky škol, zdravotnických zařízení a sociálních služeb nebo stavby malých vodních a větrných elektráren. Většinu osvobození musí firma uplatnit v daňovém přiznání, jinak se nepoužije.
Osvobozené jsou například stavby a pozemky škol, dětských skupin, zdravotnických zařízení a sociálních služeb, stavby sloužící výlučně malým vodním nebo větrným elektrárnám a na pět let stavby po přechodu vytápění z pevných paliv na obnovitelné zdroje. Většinu osvobození musí firma uplatnit v přiznání, jinak se nepoužije. Když podmínky splňuje jen část stavby, osvobodí se jen tato část.
Daňové přiznání
Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna, ale jen po změně rozhodné pro daň, například po koupi, přístavbě nebo změně užívání. Firmy s datovou schránkou podávají přiznání pouze elektronicky.
Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období. Když lhůta připadne na víkend nebo svátek, posouvá se podle § 33 odst. 4 daňového řádu na nejbližší pracovní den.
Kdy přiznání nepodáváte
Pokud jste přiznání podali v některém z předchozích let a nic rozhodného se nezměnilo, daň se vyměří ve výši poslední známé daně. Přiznání nevyžaduje ani změna sazby v zákoně, změna inflačního nebo místního koeficientu či změna místní příslušnosti. Daň v těchto případech upraví správce daně sám.
Kdy ho podat musíte
Při změně okolností rozhodných pro daň nebo změně poplatníka: koupě, prodej, dokončení nebo začátek užívání stavby, změna užívání k podnikání, zařazení do obchodního majetku, demolice, přístavba nebo změna výměry. Stačí i dílčí přiznání, ve kterém uvedete jen změny a výpočet celkové daně.
Elektronicky a bez pokuty po lhůtě
Firmy a podnikatelé s datovou schránkou podávají přiznání podle § 72 odst. 6 daňového řádu jen elektronicky, například přes portál MOJE daně s předvyplněnými údaji z katastru. Přiznání podané po lhůtě sami, bez výzvy správce daně, podle § 15a pokutu za opožděné tvrzení nezakládá.
Prodej a pozdní vklad
Za rok prodeje platí daň ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu. Kdo prodal všechny nemovitosti v obvodu správce daně, oznámí to do 31. ledna následujícího roku. Když do 31. prosince nebylo rozhodnuto o vkladu do katastru, podává kupující přiznání do konce třetího měsíce po měsíci zápisu. Kupní smlouvy uchovávejte podle pravidel pro archivaci účetních dokladů.
Splatnost a daň jako výdaj
Firma hradí daň z nemovitých věcí ve dvou stejných splátkách se splatností 31. května a 30. listopadu, roční daň do 5 000 Kč najednou v květnu. Zaplacená daň, která není součástí ocenění majetku, je daňovým výdajem.
Většina firem platí ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu, poplatníci provozující zemědělskou výrobu do 31. srpna a do 30. listopadu. Roční daň nepřesahující 5 000 Kč je splatná najednou do 31. května. Víkendový posun platí stejně jako u přiznání.
Zákon o daních z příjmů řadí daň z nemovitých věcí mezi daňové výdaje, pokud byla zaplacena a není součástí ocenění majetku. Souvislosti s daní firmy vysvětluje článek o dani z příjmů s.r.o., samotnou stavbu firma uplatňuje přes daňové odpisy majetku.
Modelový příklad
Modelová čísla: firmě vyjde roční daň z nemovitých věcí za halu a parkoviště 12 000 Kč. Zaplatí ji ve dvou stejných splátkách, 6 000 Kč do 31. května a 6 000 Kč do 30. listopadu. Kdyby provozovala zemědělskou výrobu, platila by stejné splátky do 31. srpna a do 30. listopadu. Jiná firma s roční daní 4 000 Kč zaplatí celou částku najednou do 31. května, protože nepřesahuje 5 000 Kč.
Šest chyb, které firmy u daně z nemovitých věcí dělají
- Zapomenuté přiznání po koupi: kupující ho podává do 31. ledna následujícího roku.
- Přehlédnutá zpevněná plocha: firemní parkoviště a manipulační plochy se daní.
- Změna užívání bez přiznání: přechod stavby k podnikání mění skupinu i sazbu.
- Neuplatněné osvobození: většinu osvobození je nutné uvést v přiznání.
- Zbytečné přiznání kvůli koeficientu: změna inflačního nebo místního koeficientu ho nevyžaduje.
- Papírové podání: firma s datovou schránkou podává jen elektronicky.
Další daňové a fakturační povinnosti firmy řadí náš průvodce fakturami, DPH a pohledávkami.
Související témata od záloh po konec podnikání řadí průvodce daněmi OSVČ.
Daň z příjmů z pronájmu popisuje článek o příjmech z pronájmu a krátkodobém ubytování.
Časté otázky
Kdo platí daň z nemovitosti, když firma sídlí v pronajaté budově?
Daň platí vlastník budovy a pozemku, tedy pronajímatel, ne nájemce. Nájemce je poplatníkem jen ve zvláštních případech, například u majetku, se kterým hospodaří Správa státních hmotných rezerv. Promítnutí daně do nájemného je věc nájemní smlouvy.
Musí firma podávat přiznání k dani z nemovitých věcí každý rok?
Ne. Přiznání se podává jen při změně okolností rozhodných pro daň nebo při změně poplatníka, například po koupi nebo přístavbě. Jinak správce daně vyměří daň ve výši poslední známé daně. Změna inflačního nebo místního koeficientu nové přiznání nevyžaduje.
Do kdy se přiznání podává a co když termín propásneme?
Přiznání se podává do 31. ledna, a když lhůta připadne na víkend nebo svátek, do nejbližšího pracovního dne. Pokud ho firma podá po lhůtě sama, bez výzvy finančního úřadu, pokuta za opožděné tvrzení nevzniká. Za pozdní zaplacení daně ale běží úrok z prodlení.
Koupili jsme halu v průběhu roku. Kdo platí daň za tento rok?
Za rok koupě platí prodávající, protože pro daň rozhoduje stav k 1. lednu. Kupující podá přiznání do 31. ledna následujícího roku a daň platí od tohoto roku. Když se vklad do katastru zapíše až v dalším roce, platí zvláštní lhůta.
Kdy se daň z nemovitých věcí platí?
Firmy platí ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu, zemědělci do 31. srpna a do 30. listopadu. Roční daň nepřesahující 5 000 Kč je splatná najednou do 31. května.
Platí firma daň i z parkoviště a asfaltového dvora?
Ano, pokud jde o zpevněnou plochu pozemku, kterou firma užívá k podnikání nebo ji má v obchodním majetku. Pozemek přímo pod zdanitelnou stavbou se naopak z pozemků nedaní, protože za něj se platí daň ze stavby.
Zdroje
- Zákon o dani z nemovitých věcí, zákon č. 338/1992 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Daňový řád, § 33 a § 72 (zakonyprolidi.cz)
- Zákon o daních z příjmů, § 24 (zakonyprolidi.cz)
- Novela daně z nemovitých věcí, Finanční správa (financnisprava.gov.cz)
