Příjmy z pronájmu bytu a krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo Booking se daní každé jinak, i když jde o tentýž byt. Dlouhodobý nájem spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů a není živností. Krátkodobé ubytování s úklidem a ložním prádlem považuje Finanční správa za ubytovací službu, tedy za podnikání podle § 7. Od toho se odvíjí živnostenský list, pojistné, DPH i evidence hostů.
Ve zkratce
- Pronájem bytu není živnost, daní se podle § 9 s paušálem 30 %, nejvýše 600 000 Kč.
- Z nájemného se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
- Ubytování přes platformy je podle Finanční správy ubytovací služba a podnikání podle § 7.
- Ubytování vyžaduje volnou živnost; paušál je 60 %, bez živnostenského listu 40 %.
- Nájem bytu je od DPH osvobozen, ubytovací služby mají sníženou sazbu 12 %.
- Kde obec zavedla poplatek z pobytu, ubytovatel ho vybírá a vede evidenční knihu.
Nájem, nebo ubytovací služba: kde je hranice
Hranici mezi nájmem a ubytovací službou určuje účel a délka užívání bytu a rozsah služeb. Nájem zajišťuje dlouhodobé bydlení, ubytovací služba přechodný pobyt hostů s úklidem, ložním prádlem nebo snídaní.
Účel a délka pobytu
Generální finanční ředitelství vydalo k ubytovacím službám informaci účinnou od 1. 1. 2023. Rozhoduje podle ní charakter a časový úsek užívání. Nájem je relativně dlouhodobé zajištění bytové potřeby nájemce a jeho domácnosti. Ubytování je přechodné nebo krátkodobé, typicky pro rekreaci, studenty nebo sezonní pracovníky.
Služby nad rámec nájmu
U nájmu zajišťuje pronajímatel jen nezbytné služby, jako je voda, teplo, odvoz odpadu nebo úklid společných částí domu. Úklid prostor, které užívá host, lůžkoviny, výměna ložního prádla a toaletní potřeby jdou nad rámec nájmu. Stravování, i kdyby šlo jen o snídani, znamená, že o pouhý nájem nejde. Drobné opravy u nájmu dělá nájemce, od hosta to předpokládat nelze.
Ubytování přes platformy
Činnost poskytovatelů ubytování přes internetové platformy podle Generálního finančního ředitelství vykazuje všechny znaky podnikání podle § 420 občanského zákoníku. Příjem z Airbnb nebo Bookingu se proto daní podle § 7, ne jako nájem.
| Znak | Nájem (§ 9) | Ubytovací služba (§ 7) |
|---|---|---|
| Účel | Dlouhodobé bydlení | Přechodný pobyt |
| Služby | Jen nezbytné služby | Úklid, prádlo, případně snídaně |
| Živnostenský list | Není potřeba | Volná živnost, obor 55 |
| Pojistné | Neplatí se | Platí se jako u OSVČ |
| DPH | Osvobozeno | U plátce 12 % |
Dlouhodobý nájem bytu: daň podle § 9
Dlouhodobý pronájem bytu není živnost a příjem z něj se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel uplatní skutečné výdaje, nebo paušál 30 % z příjmů s horní hranicí 600 000 Kč.
Proč nejde o živnost
Živnostenský zákon v § 3 odst. 3 písm. ah) výslovně uvádí, že živností není pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pronajímatel bytu proto živnostenský list nepotřebuje a příjem přiznává jako příjem z nájmu podle § 9.
Skutečné výdaje, nebo paušál
Základem daně jsou příjmy snížené o výdaje na jejich dosažení, zajištění a udržení. Kdo skutečné výdaje neuplatní, může podle § 9 odst. 4 odečíst paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Paušál zahrnuje veškeré výdaje související s nájmem a zvolený způsob uplatnění výdajů nejde zpětně změnit.
Modelový příklad
Modelová čísla: pronajímatel za rok přijme na nájemném 300 000 Kč a zvolí paušál. Výdaje činí 30 % z příjmů, tedy 90 000 Kč, a dílčí základ daně z nájmu je 210 000 Kč. Kdyby nájemné za rok činilo 2 500 000 Kč, 30 % by dalo 750 000 Kč, paušál se ale uplatní jen do stropu 600 000 Kč. Dílčí základ daně je pak 1 900 000 Kč.
Jakou evidenci vést
Při paušálu stačí záznamy o příjmech a evidence pohledávek z nájmu. Při skutečných výdajích se vedou záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu a evidence odpisovaného majetku. Jak dlouho doklady schovávat, rozebírá článek o archivaci účetních dokladů.
Pojistné se z nájmu neplatí
Osobou samostatně výdělečně činnou je hlavně ten, kdo provozuje živnost nebo jinou činnost na základě oprávnění. Zdravotní pojištění se počítá z dílčího základu daně ze samostatné činnosti podle § 7, nikoli z nájmu. Z nájemného se proto sociální ani zdravotní pojištění neplatí.
Kdy podat daňové přiznání
Přiznání podává každý, jehož roční zdanitelné příjmy přesáhly 50 000 Kč, což platí od zdaňovacího období 2023. Zaměstnanec s podepsaným prohlášením u všech plátců ho podávat nemusí, pokud jeho jiné příjmy podle § 7 až 10, tedy i nájemné, nepřesáhnou 20 000 Kč.
Krátkodobé ubytování jako živnost
Krátkodobé ubytování hostů je volná živnost v oboru Ubytovací služby, kterou stačí ohlásit na živnostenském úřadu. Odborná způsobilost se nevyžaduje, postačí plná svéprávnost a bezúhonnost.
Volná živnost, obor 55
Ubytovací služby jsou oborem č. 55 volné živnosti a zahrnují i ubytování v bytových a rodinných domech. Volná živnost je ohlašovací a ohlášení se podává na kterémkoli živnostenském úřadu na jednotném registračním formuláři. Postup od ohlášení živnosti po první fakturu shrnuje návod, jak začít podnikat.
Ubytování bez živnostenského listu
Kdo ubytování poskytuje soustavně, samostatně, vlastním jménem a za účelem zisku, podniká, i když živnost neohlásil. Má stejné povinnosti jako podnikatel a hrozí mu sankce.
Příležitostné ubytování
Kdo ubytoval jen několik hostů a přestal, vykonal příležitostnou činnost. Příjem z ní je podle § 10 odst. 3 písm. a) osvobozen, pokud úhrn takových příjmů za zdaňovací období nepřesáhne 50 000 Kč. Nad tuto hranici jde o ostatní příjem podle § 10. Jak u jiných přivýdělků rozeznat legální nabídku od podvodu, popisuje článek o přivýdělku z domova.
Daň z příjmů a pojistné u ubytovací služby
Příjem z ubytovací služby se daní podle § 7 zákona o daních z příjmů. S živnostenským listem lze uplatnit výdajový paušál 60 %, bez něj 40 %, a ubytovatel platí pojistné jako osoba samostatně výdělečně činná.
Paušál 60, nebo 40 %
S živnostenským oprávněním jde o příjem podle § 7 odst. 1 písm. b) s paušálem 60 %, nejvýše 1 200 000 Kč. Kdo ubytovává bez oprávnění, ačkoli ho mít měl, má příjem podle § 7 odst. 1 písm. c) a podle Finanční správy paušál 40 %, nejvýše 800 000 Kč.
Registrace a evidence
Podnikající fyzická osoba se registruje k dani z příjmů u finančního úřadu podle trvalého pobytu do 15 dnů od zahájení činnosti nebo přijetí příjmu. Vede účetnictví, daňovou evidenci, nebo při paušálu záznamy o příjmech a evidenci pohledávek. Při splnění podmínek § 2a může vstoupit do paušálního režimu.
Sociální a zdravotní pojištění
Při ubytování jako podnikání, s živnostenským listem i bez něj, je člověk osobou samostatně výdělečně činnou. Zdravotní pojištění platí vždy. Sociální pojištění platí vždy u hlavní činnosti, u vedlejší jen po dosažení rozhodné částky, která se každý rok mění, nebo při dobrovolné účasti.
Daň z nemovitých věcí
Podle Generálního finančního ředitelství slouží jednotka nabízená k ubytování k podnikání. Pro daň z nemovitých věcí se proto uplatní sazba pro podnikání, i když byt k 1. lednu nikdo neobývá.
DPH u nájmu a ubytování
Nájem bytu je od DPH osvobozen a plátce si nemůže zvolit jeho zdanění. Krátkodobý nájem do 48 hodin a ubytovací služby osvobozené nejsou, ubytovací služby podléhají snížené sazbě 12 %.
Nájem bytu bez DPH
Podle § 56a zákona o DPH je nájem nemovité věci osvobozen. Výjimkou je krátkodobý nájem trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin a ubytovací služby podle kódu CZ-CPA 55. U bytu a rodinného domu se plátce nemůže rozhodnout pro zdanění.
Snížená sazba u ubytování
Ubytovací služby mají sníženou sazbu, která od 1. 1. 2024 činí 12 %. Ubytování přes platformu je podle Finanční správy, s odkazem na judikaturu Soudního dvora EU, ubytovací službou. DPH z ceny pobytu ale odvádí jen plátce.
Servisní poplatek zahraniční platformy
Neplátce, který přijme službu od platformy se sídlem mimo Česko, typicky servisní poplatek, se stává identifikovanou osobou. Do 15 dnů musí elektronicky podat přihlášku k registraci a přiznat daň z přijaté služby. Z vlastních tuzemských plnění daň nepřiznává a nárok na odpočet nemá.
Kdy se ubytovatel stane plátcem
Od 1. 1. 2025 se obrat počítá za kalendářní rok. Při překročení 2 000 000 Kč za kalendářní rok je ubytovatel plátcem od 1. ledna následujícího roku. Při překročení 2 536 500 Kč je plátcem už ode dne následujícího po překročení.
Poplatek z pobytu a evidence hostů
Poplatek z pobytu vybírá ubytovatel od hostů jen tam, kde ho obec zavedla obecně závaznou vyhláškou. Ubytovatel přitom vede evidenční knihu a ubytování cizinců navíc hlásí útvaru policie.
Kdy se poplatek platí
Předmětem poplatku je úplatný pobyt, který u jednoho poskytovatele trvá nejvýše 60 po sobě jdoucích dnů. Obec poplatek zavést může, ale nemusí. Plátcem je poskytovatel, který poplatek vybere od hosta. Sazbu stanoví obec vyhláškou v zákonném limitu. Osvobozeny jsou mimo jiné osoby mladší 18 let.
Evidenční kniha
Ubytovatel vede za každé zařízení evidenční knihu v listinné nebo elektronické podobě. Zapisuje den počátku a konce pobytu, jméno a adresu hosta, datum narození, číslo a druh průkazu a vybraný poplatek nebo důvod osvobození. Knihu uchovává 6 let od posledního zápisu.
Hosté ze zahraničí
Zákon o pobytu cizinců považuje za ubytování i nájem nebo podnájem. Ubytovatel hlásí ubytování cizince útvaru policie do 3 pracovních dnů, podnikatel elektronicky přes Ubyport. Vede domovní knihu a uchovává ji 6 let. Cizincem je i občan jiného státu Evropské unie.
Údaje od platforem
Provozovatelé platforem od 1. 1. 2023 každoročně do 31. ledna oznamují Specializovanému finančnímu úřadu údaje o prodávajících, mimo jiné o poskytnutí nemovité věci. Jednotný registr ubytování, označovaný jako eTurista, byl jen navrhován a zákonem zaveden nebyl.
Byt v domě se SVJ a stavební předpisy
Zda smí byt sloužit krátkodobému ubytování hostů, je z pohledu stavebních předpisů sporné, proto je dobré to předem ověřit u stavebního úřadu. V domě se společenstvím vlastníků je navíc potřeba počítat s pravidly domu.
Účel užívání stavby
Stavební úřad posuzuje, zda se stavba užívá k povolenému účelu. Na otázku, zda ubytování hostů v bytě vyžaduje změnu účelu užívání, se odborné názory rozcházejí. Před spuštěním ubytování se proto zeptejte stavebního úřadu, zda byt k tomuto účelu smíte užívat.
Pravidla společenství vlastníků
Stanovy, pravidla užívání společných částí domu a povinnost oznamovat počet osob v jednotce mohou krátkodobé ubytování ovlivnit. Záměr proto předem projednejte s výborem. Podobné otázky řeší i podnikatel, který chce mít v bytě firmu, jak ukazuje článek o sídle firmy v bytě.
Šest kroků před prvním hostem
- Rozhodněte, zda půjde o nájem, nebo ubytování, podle délky pobytů a nabízených služeb.
- Ohlaste volnou živnost v oboru Ubytovací služby.
- Zaregistrujte se k dani z příjmů do 15 dnů od zahájení činnosti.
- Prověřte DPH u servisního poplatku zahraniční platformy i hranice plátcovství.
- Zjistěte, zda obec vybírá poplatek z pobytu, a založte evidenční knihu.
- Ověřte užívání bytu u stavebního úřadu a pravidla domu u výboru SVJ.
Jak se registrovat k DPH, vystavovat doklady a hlídat platby, provádí průvodce faktury, DPH a pohledávky.
Časté otázky
Pronajímám byt dlouhodobě, potřebuji živnostenský list?
Ne. Živnostenský zákon výslovně uvádí, že pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živností. Příjem z dlouhodobého nájmu bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a pojistné se z něj neplatí.
Kolik si můžu odečíst jako paušální výdaje u nájmu?
U příjmů z nájmu lze uplatnit paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Paušál zahrnuje všechny výdaje spojené s nájmem a zvolený způsob nejde zpětně změnit. Vést je potřeba záznamy o příjmech a pohledávkách.
Platím z nájemného sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Pojistné platí osoby samostatně výdělečně činné, tedy hlavně živnostníci, a zdravotní pojištění se počítá z příjmů podle § 7. Příjem z nájmu podle § 9 postavení OSVČ nezakládá. U ubytovací služby je to jinak.
Kdy se z pronájmu přes Airbnb stává ubytovací služba?
Podle Finanční správy rozhoduje účel a délka pobytu a rozsah služeb. Přechodné ubytování s úklidem, ložním prádlem nebo snídaní už není nájem. Ubytování přes internetové platformy Finanční správa považuje za podnikání podle § 7.
Jak se daní příjem z Airbnb?
Jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. S živnostenským listem lze uplatnit paušál 60 %, bez něj podle Finanční správy 40 %. Ubytovatel navíc platí pojistné jako OSVČ.
Musím vybírat poplatek z pobytu a vést knihu hostů?
Ano, pokud obec poplatek z pobytu zavedla vyhláškou. Ubytovatel ho pak vybírá od hostů a vede evidenční knihu, kterou uchovává 6 let. U hostů ze zahraničí navíc hlásí ubytování policii do 3 pracovních dnů.
Zdroje
- Zákon o daních z příjmů, zákon č. 586/1992 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Informace GFŘ k ubytovacím službám, Finanční správa (financnisprava.gov.cz)
- Zákon o DPH, zákon č. 235/2004 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Zákon o místních poplatcích, zákon č. 565/1990 Sb. (zakonyprolidi.cz)
- Živnostenský zákon, zákon č. 455/1991 Sb. (zakonyprolidi.cz)
