Přefakturace energií v pronajatých prostorách závisí na tom, kdo je zákazníkem na odběrném místě. Má-li smlouvu s dodavatelem nájemce, platí dodavateli sám a dodavatele si vybírá sám. Je-li zákazníkem pronajímatel, energii nájemci přefakturuje nebo ji zahrne do nájemného a dodavatele volí on. Článek vysvětluje všechny tři běžné modely, podružné měření, změnu dodavatele i vazbu na DPH.
Nájemní vztah má vlastní právní úpravu a vlastní daňové důsledky. Tady shrnujeme jen to, co se týká energií, a u daní odkazujeme na podrobnější články.
Odběrné místo je na pronajímatele nebo na nájemce
Hned na začátku nájmu je třeba určit, na koho je odběrné místo vedeno. Podle toho se odvíjí, kdo vybírá dodavatele, kdo ručí za platby a jak se energie účtují. Tabulka ukazuje tři běžné modely.
| Model | Kdo má smlouvu s dodavatelem | Kdo vybírá dodavatele | Na co si dát pozor |
|---|---|---|---|
| Nájemce platí dodavateli přímo | Nájemce | Nájemce | Přepis při nástupu a ukončení, nepřetržitá dodávka, vyúčtování od dodavatele |
| Pronajímatel přefakturuje podle měření | Pronajímatel | Pronajímatel | Podružné měřidlo, zálohy, termín vyúčtování, rozdělení stálých plateb, DPH |
| Energie jsou v nájemném nebo v paušálu | Pronajímatel | Pronajímatel | Nájemce spotřebu nesleduje, paušál je třeba porovnat se skutečností a vyúčtováním |
Který model je vhodný, nezávisí jen na pohodlí. Určuje, kdo nese riziko neplacení vůči dodavateli, kdo hlídá konec smlouvy a kdo komunikuje s distributorem při poruše nebo výměně měřidla. U menších provozoven s jedním nájemcem bývá přímá smlouva přehlednější. U objektů s více provozovnami a společnými částmi se často volí přefakturace. Obě varianty fungují, pokud jsou pravidla napsána předem a obě strany znají své povinnosti.
Nájemce má vlastní smlouvu
Pravidla trhu upravují změnu zákazníka v odběrném místu jako změnu dodavatele s příznakem změny zákazníka. Nový zákazník musí splnit podmínky pro zahájení dodávky ze smlouvy o připojení a o službě distribuční soustavy a dodávka do odběrného místa má být nepřetržitá. Při nástupu do prostor proto zjistěte identifikační kód odběrného místa, viz EAN a EIC kód, a stav měřidla.
Takový nájemce může dodavatele měnit podle běžných pravidel, postup shrnuje změna dodavatele elektřiny. Při předání prostor se vyplatí řešit i přepis odběrného místa.
Smlouva je na pronajímatele
Zákazníkem dodavatele je pronajímatel. Zákonná práva zákazníka, například výpověď nebo reklamace vyúčtování, patří jemu. Nájemce se opírá o nájemní smlouvu a o to, co v ní je napsáno o energiích. Je-li pronajímatelem firma, uplatní se u jeho smlouvy s dodavatelem to, co popisuje článek o smlouvě na energie pro firmu.
Co nájemce může a nemůže ovlivnit
Dodavatele mění a smlouvu vypovídá zákazník, tedy ten, kdo má smlouvu. Je-li odběrné místo vedeno na pronajímatele, nájemce sám výhodnější produkt nevybere. Vyplatí se však už v nájemní smlouvě sjednat, jaké podklady pro přefakturaci dostane: kopii vyúčtování od dodavatele, údaje o odečtech a způsob výpočtu svého podílu. Přijde vhod zejména tehdy, když se vyúčtování dodavatele a částka pro nájemce liší.
Kdy se vyplatí převést odběrné místo na nájemce
Převod odběrného místa na nájemce je jednodušší, pokud prostory užívá jeden nájemce a má samostatné měření. Pronajímatel se zbaví zálohování a vyúčtování, nájemce získá možnost vybrat si produkt a sledovat podmínky smlouvy. Naopak u budovy s více nájemci a společnými částmi bývá praktičtější model s přefakturací, kdy zákazníkem zůstává pronajímatel.
Rozhodnutí mají doprovázet čísla ze skutečného vyúčtování, ne odhady. Při výběru produktu pomůže přehled nabídek elektřiny pro podnikatele.
Podružné měření je základ přesné přefakturace
Podružné měřidlo je měřidlo za hlavním měřidlem distributora, které ukazuje spotřebu jednotlivého nájemce uvnitř objektu. Slouží k rozúčtování mezi nájemce, vůči dodavateli se spotřeba vyhodnocuje podle měřidla distributora. Pro každý model, kde nájemce neplatí dodavateli přímo, je proto důležité smluvně určit, jak se spotřeba zjišťuje.
| Bod smlouvy | Proč je důležitý |
|---|---|
| Způsob měření spotřeby | Určuje, podle čeho se přefakturuje, a omezuje spory o skutečné odběry |
| Odečty a jejich termíny | Zabraňují dohadům o stavu měřidla při předání a při změně dodavatele |
| Cena za jednotku | Říká, zda se účtuje cena z faktury dodavatele, nebo jiná sjednaná |
| Stálé platby a jistič | Rozdělují se mezi nájemce podle předem stanoveného klíče |
| Zálohy a vyúčtování | Stanoví výši, termíny a vyrovnání rozdílů |
| Konec nájmu a přepis | Určuje, kdo uzavře smlouvu s dodavatelem po odchodu nájemce |
| DPH a doklady | Určuje, kdo a jak vystavuje doklady k záloze a ke zúčtování |
Stálé platby se rozdělují zvlášť
Měsíční plat za jistič nezávisí na odebrané energii. V přefakturaci proto vzniká otázka, jak rozdělit stálé platby mezi více nájemců, například podle podílu na ploše nebo na příkonu. Zvolený klíč má být popsán ve smlouvě předem. Co jistič stojí, vysvětluje článek jistič, jeho cena a velikost.
Zálohy a vyúčtování
Dodavatel vyúčtuje energie podle svých pravidel, nájemce zálohuje pronajímateli podle nájemní smlouvy. Obě vyúčtování se proto mohou časově míjet. Pomůže, když smlouva stanoví termín odečtu, lhůtu na vyúčtování i způsob vyrovnání přeplatku a nedoplatku. Principy záloh u dodavatele popisuje zálohy na energie.
Přefakturace a DPH: obecný rámec
Elektřina a plyn podléhají DPH 21 %, teplo sníženou sazbou 12 %. Při přefakturaci nájemce dostává doklad od pronajímatele, ne od dodavatele. Jeho podoba závisí na tom, zda je nájem osvobozen od DPH nebo zdaněn, a na konkrétním uspořádání. Rozbor najdete v článku DPH u nájmu nemovitosti: kdy je nájem osvobozený a co s energiemi.
Plátce DPH má obecně nárok na odpočet u přijatého zdanitelného plnění pro ekonomickou činnost. Základní pravidla shrnuje článek DPH u energií, doklady k zálohám popisuje zálohová faktura a daňový doklad. U konkrétního nájmu doporučujeme konzultovat daňového poradce.
Konec nájmu a změna dodavatele u nájemce
Výpověď smlouvy při zániku nájmu
Zanikne-li spotřebiteli nebo OSVČ na nízkém napětí užívací právo k odběrnému místu, může smlouvu s dodavatelem bez postihu vypovědět s výpovědní dobou 15 dnů, která začíná prvním dnem měsíce po doručení oznámení. Firma, tedy právnická osoba, tuto zákonnou cestu nemá, ukončení smlouvy je věcí dohody s dodavatelem. Podrobnosti viz výpověď smlouvy na energie.
Závěrečný odečet
Zúčtovací období končí dnem účinnosti změny dodavatele. U měření typu C4 se po změně dodavatele posílá distributorovi samoodečet, a to do pěti pracovních dnů. Fotografii měřidla při předání prostor si uložte, usnadní spor o spotřebu.
Spor o spotřebu a přefakturaci
Reklamaci vyúčtování dodavatele podává zákazník dodavatele, tedy tam, kde je odběrné místo vedeno. Nájemce bez vlastní smlouvy se svou námitkou obrací na pronajímatele podle nájemní smlouvy. Jak postupovat vůči dodavateli, popisuje článek o stížnosti na dodavatele energie. Námitku podávejte písemně a s odečty z doby předání.
Pronajímatel s fotovoltaikou nebo více nájemci
Pokud pronajímatel vyrábí elektřinu, mohou nájemci využívat sdílení. Bez využití distribuční soustavy lze sdílet jen mezi předávacími místy za jednou společnou hlavní domovní skříní. Sdílet lze jen z míst s průběhovým měřením a registrace přiřazení do skupiny sdílení u datového centra je bezúplatná. Podmínky shrnuje sdílení elektřiny.
Pět kroků při pronájmu prostor
- Zjistěte, na koho je odběrné místo vedeno. Ověřte identifikační kód a jméno zákazníka na posledním vyúčtování.
- Dohodněte měření. Napište, zda se spotřeba měří podružným měřidlem, kdo ho vlastní a kdo ho odečítá.
- Určete klíč pro stálé platby. Jistič a jiné stálé složky rozdělte předem a písemně.
- Sjednejte zálohy a vyúčtování. Stanovte termíny a postup vyrovnání rozdílů.
- Řešte konec nájmu. Dohodněte závěrečný odečet, přepis odběrného místa a osud smlouvy s dodavatelem.
Časté otázky
Smí pronajímatel přefakturovat energie nájemci?
Ano, obvykle na základě ujednání v nájemní smlouvě. Smlouva by měla určit způsob měření, zálohy, vyúčtování a cenu za jednotku. Bez dohody hrozí spor o výši částek, který je lepší vyloučit předem.
Může nájemce změnit dodavatele, když je smlouva na pronajímatele?
Dodavatele mění zákazník, tedy ten, kdo má smlouvu. Je-li jím pronajímatel, změna je na něm. Nájemce se s ním může dohodnout na přepisu odběrného místa na sebe, pak platí běžná pravidla změny dodavatele.
Jaká je sazba DPH u přefakturace energií?
Elektřina a plyn mají sazbu 21 %, teplo 12 %. Zda se u nájmu a přefakturace DPH uplatní a jak, záleží na konkrétním uspořádání. Doporučujeme ověřit u daňového poradce.
Je podružné měřidlo povinné?
Pro vztah mezi dodavatelem a pronajímatelem slouží měření distributora. Podružné měřidlo je praktické, pokud pronajímatel chce mezi nájemce přefakturovat skutečnou spotřebu. Jeho použití je vhodné upravit v nájemní smlouvě.
Co s odběrným místem při ukončení nájmu?
Domluvte závěrečný odečet, předání měřidla a přepis na nového zákazníka nebo na pronajímatele. Spotřebitel a OSVČ na nízkém napětí mohou při zániku užívacího práva vypovědět smlouvu s dodavatelem s výpovědní dobou 15 dnů.
Dá se elektřina z fotovoltaiky pronajímatele sdílet s nájemci?
Ano, za podmínek sdílení. Bez využití distribuční soustavy lze sdílet mezi předávacími místy za jednou společnou hlavní domovní skříní a všechna místa musí mít průběhové měření. Registrace do skupiny sdílení u datového centra je bezúplatná.
